Створення ОСББ
Абревіатура ОСББ є зрозумілою для будь-якого мешканця України, адже закон про «Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків» було прийнято більше двадцяти років тому! З того часу закон неодноразово удосконалювався. Останні зміни, що вступають в силу 10 листопада 2023 року, направлені на можливість прийняття рішень про заснування ОСББ дистанційно!
Здавалося б створити ОСББ сьогодні, навіть в умовах війни, не є проблемою, оскільки інтернет розриває від безлічі матеріалів на цю тему, що включають в себе покрокові інструкції та зразки статутних документів. Здавалося б завантажуй та реєструй! На справді ця легкість є оманливою і реальний процес створення ОСББ вимагає не тільки юридичних, а й інших навичок та зусиль, і, як виявляється, значних коштів навіть на стадії створення самого ОСББ. Пояснимо нашу думку на прикладі рекомендацій інтернету та наших коментарів до цього
| рекомендації інтернету | Наш коментар |
| Крок 1. Створення ініціативної групи | |
| Цей крок є стандартним. Ініціативна група створюється з числа трьох власників квартир та/або нежитлових приміщень у будинку, що оформляється протоколом у довільній формі, який ні де не реєструється та розміщується у місцях загального користування будинком.
|
Дійсно, створення Ініціативної групи (ІГ) є самим легким та простим кроком, яким і розпочинається процес створення ОСББ. Хоча загальні рекомендації пропонують повідомляти співвласників про контакти ІГ в місцях загального користування, практика свідчить, що ці повідомлення читають одиниці. До того ж велика кількість власників квартир зараз знаходиться за кордоном і відповідно не має змоги читати такі повідомлення.
Гарною підмогою у інформуванні стануть загально будинкові чати у месенджерах. Саме вони і можуть стати тим інструментом, який допоможе у комунікації між ІГ та співвласниками |
| Крок 2. План роботи ініціативної групи та його поширення серед сусідів | |
| Законом “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” (Закон про ОСББ) передбачаються певні кроки, яких необхідно дотримуватися, щоб ОСББ було легітимним.
На першому етапі роботи ІГ збирає інформацію про всіх власників квартир і нежитлових приміщень, які є в будинку. Таку інформацію можна отримати від самих власників, а можна звернутися до архіву БТІ (якщо будинок введено в експлуатацію до 2013 року) чи до ЦНАПу. На основі всіх отриманих даних складається реєстр співвласників, які мають бути повідомленими про установчі збори ОСББ. |
Хоча самі співвласники і можуть надати інфо про підстави своєї власності на приміщення, задля скорочення часу та ефективності варто зразу ж звернутися до ЦНАПу для отримання витягу з Державного реєстру прав власності на нерухоме майно. Ця послуга не є безкоштовною і залежить від кількості власників у будинку, в якому планується створити ОСББ. Серед забудовників є поширеною практика будівництва декількох секцій, яким в подальшому буде присвоєно одну адресу, тобто у реєстрі ці секції будуть відображатися як один будинок, в кому є, наприклад, 900 власників. Отримання витягу з ЦНАПу у такому випадку буде коштувати близько 800 грн. Якщо ж ще необхідно звертатися до архіву БТІ, витрати ІГ будуть більшими. Отже, вже на цьому етапі ІГ має прорахувати свої витрати по створенню ОСББ та розпочати збір коштів серед співвласників.
Жодна стандартна інформація про створення ОСББ та пропозиції послуги з цього питання не містять даних щодо часу, протягом якого цей крок реалізується. За практикою – в залежності від кількості співвласників та порядку денного установчих зборів – реалізація цього кроку може забрати від одного до декількох місяців. В останньому разі ІГ може опинитися перед необхідністю повторного звернення до ЦНАПу, а отже необхідністю несення додаткових витрат. |
| Крок 3. Прийняття рішення про скликання установчих зборів і повідомлення про це співвласників будинку | |
| Інтернет стандартно інформує про цей етап у роботі ІГ з необхідністю визначення місця проведення установчих зборів з питань, що начебто обмежені статтею 6 Закону про ОСББ. | Насправді установчі збори приймають не тільки рішення про створення ОСББ, затвердження його статуту та обрання статутних органів, а й інші, що віднесені Законом про ОСББ до повноважень загальних зборів та направлені на початок діяльності ОСББ. Це і вибір моделі утримання багатоквартирного будинку, і відмова співвласників від послуг з утримання будинку ЖЕКом чи управляючою компанією забудовника, і затвердження кошторису та порядку сплати, переліку та розмірів внесків співвласників на утримання та експлуатацію будинку та прибудинкової території і інші питання, які полегшить роботу статутних органів ОСББ. Оскільки скликання установчих зборів забирає багато часу та психічної енергії, доцільно всі важливі для функціонування ОСББ питання визначити одразу ж та включити їх до повідомлення про скликання установчих зборів
За Законом про ОСББ повідомлення про установчі збори має бути розісланим рекомендованим листом, якщо ІГ не має письмового повідомлення від співвласника про його вручення іншим шляхом. Розсилка таких повідомлень Укрпоштою вимагає витрат |
| Крок 4. Розробка проєкту статуту та інформаційна робота з сусідами | |
| Стандартні рекомендації пропонують проводити інформаційну роботу з сусідами після розсилки повідомлення про установчі збори.
Також пропонується розробляти статут ОСББ на основі Типового статуту ОСББ, затвердженого наказом Мінрегіону, до якого завчасно інформовані сусіди зможуть надати зауваження та пропозиції |
Інформаційна робота з сусідами має проводитися з другого дня після створення ІГ і вона має стосуватися не тільки статуту, а й всіх питань, вміщених до порядку денного, серед яких «найболючішими» є кошторис та розмір внеску на утримання спільного майна. В такому разі інфо робота має стосуватися не тільки власне інформування, а й фінансового та правового обґрунтування запропонованих цифр |
| Крок 5. Установчі збори | |
| Фізична присутність хоча б 2 співвласників є достатньою для проведення установчих зборів. Їх дискусія може супроводжуватися участю інших співвласників в онлайн-форматі. Для прийнятті відповідних рішень голоси можна дозбирати протягом наступних 45 днів після дати зборів. | Хоча реєстратори і приймають до уваги стан війни в Україні, наявність тільки 2 співвласників на зборах багатоквартирного будинку, де зареєстровано 900 власників, може бути визнана супер мінімалістичною! Тож ми пропонували б залучати до фізичної участі якнайбільше тих співвласників, що залишилися в Україні! Участь в установчих зборах в форматі онлайн відеоконференції дорівнює дистанційному опитуванню, а не фізичній участі. Дистанційне ж опитування само по собі передбачає як значну роботу з ознайомленням співвласників з процесом підписання прийнятих рішень електронним цифровим підписом, так і опрацювання та оформлення таких рішень для передачі державному реєстратору. |
| Крок 6. Письмове опитування співвласників | |
| Опитування може проходити як безпосередньо в письмовій формі, так і в електронній — з використанням електронного підпису, який станом на сьогодні прирівняний до особистого підпису фізичної особи | Можливість використання електронного підпису та прийняття таких підписів реєстраторами стала можливою після внесення відповідних змін до Закону про ОСББ |
| Крок 7. Підрахунок голосів та оформлення протоколу установчих зборів | |
| Лише після завершення підрахунку голосів за результатами проведених зборів та письмового опитування ІГ оформляє протокол установчих зборів та визначає які ж рішень порядку денного прийняті | Ця частина процесу створення ОСББ вимагає людського ресурсу та уважності, оскільки правильність формулювань порядку денного та проведеного голосування, що здійснюється на підставі бюлетенів та листків опитування, є підставою для реєстратора у прийнятті рішення щодо реєстрації ОСББ.
Якщо вам вдалось організувати співвласників на фізичну участь в установчих зборах витрати на завчасну роздруківку бюлетенів, протоколу та статуту можуть становити значну суму! За Законом про ОСББ повідомлення про рішення, прийняті установчими зборами має бути розісланим співвласникам рекомендованим листом, якщо ІГ не має письмового повідомлення від співвласника про його вручення іншим шляхом. Розсилка таких повідомлень Укрпоштою вимагає витрат |
| Крок 8. Реєстрація ОСББ | |
| Для реєстрації ОСББ державному реєстратору подаються статут, установчий протокол та заява про державну реєстрацію юридичної особи ОСББ, де можна одразу вказати про внесення ОСББ до реєстру неприбуткових організацій | Так дійсно, для реєстрації ОСББ подаються перелічені документи, а також бюлетені та листи опитування, які ретельно перевіряються нотаріусом на предмет поіменного голосування за кожним пунктом порядку денного. Саме позитивний висновок нотаріуса щодо правильного оформлення цих документів і є підставою для реєстрації ОСББ. Винагорода нотаріуса за здійсненні цієї послуги залежить від кількості співвласників будинку та фаховості підготовлених документів та є недешевою! |
| Крок 9. План роботи новоствореного ОСББ та організація роботи правління | |
| Після реєстрації ОСББ його правління має організувати щоденну роботу ОСББ. | Правління є виконавчим органом, який реалізує рішення, прийняті загальними зборами співвласників. Тож якщо порядок денний установчого протоколу був «обмежений» лише питаннями заснування, правління стане перед необхідністю проведення загальних зборів, а отже необхідністю докласти нових психічних та інших витрат |
Щоб не допустити помилок та прорахунків у створенні ОСББ, довірте рішення правових та організаційних питань фахівцям Jurvneshservice!
Наші правники підготують ретельно розроблені документи, які унеможливлять оскарження у суді співвласником, за спиною якого стоїть управляюча компанія забудовника або ЖЕК!
Наші фахівці з організаційних питань наладять ефективну комунікацію з усіма співвласниками вашого будинку та допоможуть у проведенні інфо зборів!
Наші фахівці з фінансових питань розроблять кошторис та перелік та розмір внесків, що дозволять утримувати будинок ефективно та за оптимальним розміром внесків співвласників!
| Ціна мінімум | Рекомендована ціна | Ціна преміум | |
| Консультації із створення ІГ | х | х | х |
| План роботи ІГ розширений | х | х | |
| Консультації щодо проведення інфозборів, форми оголошень та способів контакту з сусідами | х | х | х |
| Участь в ключових інфозборах (статут, кошторис) | х | ||
| Аналіз фактичного стану будинку | х | ||
| Сайт | х | х | |
| Розробка статуту, установчого протоколу, бюлетеня, листків опитування | х | х | х |
| Розробка порядків (сплата внесків, роботи з боржниками, правил проживання) | х | х | |
| Розробка кошторису | х | ||
| Рекомендації з проведення установчих зборів та підрахунку голосів | х | х | |
| Супровід проведення установчих зборів | х | ||
| Супровід реєстрації ОСББ | х | ||
| План роботи новоствореного ОСББ та організація роботи Правління | х | ||
| 20000 | 65000 | 105000 |
