Создание ОСМД
Аббревиатура ОСМД понятна для любого жителя Украины, ведь закон об «Объединении совладельцев многоквартирных домов» (Закон об ОСМД) был принят более двадцати лет назад! С этого времени закон неоднократно совершенствовался. Последние изменения, вступающие в силу 10 ноября 2023 г., направлены на возможность принятия решений об учреждении ОСМД дистанционно!
Казалось бы, создать ОСМД сегодня, даже в условиях войны, не проблема, поскольку интернет разрывает от множества материалов на эту тему, включающих в себя пошаговые инструкции и образцы уставных документов. Загружай и регистрируй! На самом деле эта легкость обманчива и реальный процесс создания ОСМД требует не только юридических, но и других навыков и усилий, и, как оказывается, значительных средств даже на стадии создания самого ОСМД. Поясним наше мнение на примере рекомендаций интернета и наших комментариев к этому
| рекомендации интернета | Наш комментарий |
| Шаг 1. Создание инициативной группы | |
| Этот шаг является стандартным. Инициативная группа создается из числа трех владельцев квартир и/или нежилых помещений в доме. Этот факт оформляется протоколом в произвольной форме, который нигде не регистрируется, но размещается в местах общего пользования домом. | Действительно, создание Инициативной группы (ИГ) является самым легким и простым шагом, которым и начинается процесс создания ОСМД. Хотя общие рекомендации предлагают уведомлять совладельцев о контактах ИГ в местах общего пользования, практика свидетельствует, что эти сообщения читают единицы. К тому же большое количество владельцев квартир сейчас находится за границей и, соответственно, не имеет возможности читать такие объявления.
Хорошим подспорьем в информировании станут общедомовые чаты в мессенджерах. Именно они могут стать тем инструментом, который поможет в коммуникации между ИГ и совладельцами. |
| Шаг 2. План работы Инициативной группы и его распространение среди соседей | |
| Закон об ОСМД предусматривает определенные шаги, которые необходимо совершить, чтобы ОСМД было легитимным.
На первом этапе работы ИГ собирает информацию обо всех владельцах квартир и нежилых помещений, имеющихся в доме. Такую информацию можно получить от самих владельцев, а можно обратиться в архив БТИ (если дом введен в эксплуатацию до 2013 года) или в ЦНАП. На основе всех полученных данных составляется реестр совладельцев, которые должны быть уведомлены об учредительном собрании ОСМД. |
Хотя сами совладельцы и могут предоставить данные о основаниях своей собственности, это делают единицы. Для сокращения времени и эффективности следует сразу же обратиться в ЦНАП для получения выписки из Государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество. Эта услуга не является бесплатной и зависит от количества владельцев дома, в котором планируется создать ОСМД. Среди застройщиков распространена практика строительства нескольких секций, которым в дальнейшем будет присвоен один адрес, то есть в реестре эти секции будут отображаться как один дом, в ком есть, например, 900 владельцев. Получение выписки из ЦНАПа в таком случае будет стоить около 800 грн. Если же еще необходимо обращаться в архив БТИ, расходы ИГ будут больше. Следовательно, уже на этом этапе ИГ должна просчитать свои расходы по созданию ОСМД и начать сбор средств среди совладельцев.
Ни одна стандартная информация о создании ОСМД и предложениях услуг по этому вопросу не содержат данных относительно времени, в течение которого этот шаг реализуется. По практике – в зависимости от количества совладельцев и повестки дня учредительного собрания – реализация этого шага может занять от одного до нескольких месяцев. В последнем случае ИГ может оказаться перед необходимостью повторного обращения в ЦНАП, а следовательно, необходимостью несения дополнительных расходов. |
| Шаг 3. Принятие решения о созыве учредительного собрания и уведомление об этом совладельцев дома | |
| Интернет стандартно информирует об этом этапе в работе ИГ с необходимостью определения места проведения учредительного собрания по вопросам, якобы ограниченным статьей 6 Закона об ОСМД. | На самом деле учредительное собрание принимает не только решение о создании ОСМД, утверждении его устава и избрании уставных органов, но и другие, отнесенные Законом об ОСМД к полномочиям общего собрания и направленные на начало деятельности ОСМД. Это и выбор модели содержания многоквартирного дома, и отказ совладельцев от услуг по содержанию дома ЖЭКом или управляющей компанией застройщика, и утверждение сметы и порядка уплаты, перечня и размеров взносов совладельцев на содержание и эксплуатацию дома и придомовой территории и другие вопросы, облегчающие работу уставных органов ОСМД. Поскольку созыв учредительного собрания занимает много времени и психической энергии, целесообразно все важные для функционирования ОСМД вопросы определить сразу же и включить их в уведомление о созыве учредительного собрания
По Закону об ОСМД уведомление об учредительном собрании должно быть разослано заказным письмом, если ИГ не имеет письменного уведомления от совладельца о его согласии получить такое уведомление иным образом. Рассылка таких заказных писем даже Укрпочтой требует значительных денежных затрат |
| Шаг 4. Разработка проекта устава и информационная работа с соседями | |
| Стандартные рекомендации предлагают проводить информационную работу с соседями после рассылки уведомления об учредительном собрании.
Также предлагается разрабатывать устав ОСМД на основе Типового устава ОСМД, утвержденного приказом Минрегиона, к которому заранее информированные соседи смогут предоставить замечания и предложения. |
Информационная работа с соседями должна проводиться со второго дня после создания ИГ и она должна касаться не только устава, но и всех вопросов, помещенных в повестку дня, среди которых «самыми болезненными» являются смета и размер взноса на содержание общего имущества. В таком случае информация должна касаться не только собственно информирования, но и финансового и правового обоснования предложенных цифр. |
| Шаг 5. Учредительное собрание | |
| Физическое присутствие хотя бы 2 совладельцев достаточно для проведения учредительного собрания. Их дискуссия может сопровождаться участием других совладельцев в онлайн-формате. Для принятия соответствующих решений голоса можно посчитать в течение следующих 45 дней после даты собрания. | Хотя регистраторы и принимают во внимание состояние войны в Украине, наличие только 2 совладельцев на собрании многоквартирного дома, где зарегистрировано 900 владельцев, может быть признано супер минималистическим! Поэтому мы предлагаем привлекать к физическому участию как можно больше тех совладельцев, которые остались в Украине! Участие в учредительном собрании в формате онлайн видеоконференции равно дистанционному опросу, а не физическому участию. Дистанционный опрос сам по себе предусматривает как значительную работу с ознакомлением совладельцев с процессом подписания принятых решений электронной цифровой подписью, так и проработку и оформление таких решений для передачи государственному регистратору. |
| Шаг 6. Письменный опрос совладельцев | |
| Опрос может проходить как непосредственно в письменной форме, так и в электронной — с использованием электронной подписи, которая на сегодня приравнена к личной подписи физического лица. | Возможность использования электронной подписи и принятия таких подписей регистраторами стала возможной после внесения соответствующих изменений в Закон об ОСМД |
| Шаг 7. Подсчет голосов и оформление протокола учредительного собрания | |
| Только после завершения подсчета голосов по результатам проведенного собрания и письменного опроса ИГ оформляет протокол учредительного собрания и определяет какие же решения повестки дня приняты. | Эта часть процесса создания ОСМД требует человеческого ресурса и внимательности, поскольку правильность формулировок повестки дня и проведенного голосования, осуществляемого на основании бюллетеней и листов опроса, является основанием для регистратора в принятии решения о регистрации ОСМД.
Если вам удалось организовать совладельцев на физическое участие в учредительном собрании расходы на предварительную распечатку бюллетеней, протокола и устава могут составить значительную сумму! По Закону об ОСМД уведомление о решении, принятом учредительным собранием, должно быть разослано совладельцам заказным письмом, если ИГ не имеет письменного уведомления от совладельца о его вручении другим путем. Рассылка таких заказных писем даже Укрпочтой потребует значительных финансовых затрат |
| Шаг 8. Регистрация ОСМД | |
| Для регистрации ОСМД государственному регистратору подаются устав, учредительный протокол и заявление о государственной регистрации юридического лица ОСМД, где можно сразу указать о внесении ОСМД в реестр неприбыльных организаций. | Именно положительное заключение нотариуса относительно правильного оформления этих документов является основанием для регистрации ОСМД. Вознаграждение нотариуса за осуществление этой услуги зависит от количества совладельцев дома и профессиональности подготовленных документов. В любом случае стоимость этой услуги нотариуса значительна! |
| Шаг 9. План работы вновь ОСМД и организация работы правления | |
| После регистрации ОСМД его правление должно организовать ежедневную работу ОСМД. | Правление является исполнительным органом, реализующим решения, принятые общим собранием совладельцев. Так что если повестка дня учредительного протокола была «ограничена» лишь вопросами учреждения, правление станет перед необходимостью проведения общего собрания, а следовательно, необходимостью приложить новые психические усилия и понести материальные затраты |
