В якості міри запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2, Кабінетом Міністрів України було запроваджено заборону на роботу суб’єктів господарювання, яка передбачає приймання відвідувачів, зокрема закладів громадського харчування (ресторанів, кафе тощо), торговельно-розважальних центрів, інших закладів розважальної діяльності, фітнес-центрів, закладів культури, торговельного і побутового обслуговування населення (Постанова № 211 від 11.03.2020).
Чи можуть орендарі зазначених підприємств не платити орендну плату?
Цивільний кодекс України (ст. 762) передбачає, що орендар може вимагати зменшення орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася, або взагалі орендар звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Можливість звільнення орендаря від сплати орендної плати додатково підтверджена і Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» № 540-ІХ від 30.03.2020. Введені урядом обмеження, запроваджені Постановою 211, будуть кваліфікуватися як такі, що не дозволяли використання орендованих приміщень певним суб’єктам господарювання. Отже, істотне питання полягає в тому, які суб’єкти господарювання зможуть претендувати на застосування зазначених норм і в якій частині.
Уважне прочитання Постанови 211 дозволяє визначити, що обмеження стосується лише приміщень, де приймаються відвідувачі. Якщо приміщення не використовуються для обслуговування клієнтів, право користування орендованими приміщеннями не порушується. Таким чином, офісні будівлі, доступ в орендовані приміщення яких не обмежувався орендодавцями, не підпадають під заборону. Відповідно орендарі таких приміщень не мають право на звільнення від сплати орендної плати або на її зменшення.
Це саме твердження стосується закладів роздрібної торгівлі продуктами харчування, пальним, засобами гігієни, лікарськими засобами та виробами медичного призначення, технічними та іншими засобами реабілітації, ветеринарними препаратами, кормами, пестицидами та агрохімікатами, насінням і садивним матеріалом, добовим молодняком свійської птиці, засобами зв’язку та телекомунікацій.
Хоча заклади громадського харчування (ресторани, кафе тощо) заборонено відвідувати, вони можуть пропонувати послуги з доставки їжі, а, отже, орендодавець може послатися на цю обставини як на таку, що не дає право орендарю посилатися на повну неможливість використання приміщення і його право на повне звільнення від орендної плати.
Орендодавці торговельних приміщень також можуть посилатися на те, що не все приміщення повністю використовується для торгівлі, адже його частина обов’язково передбачає зберігання товару та кабінети персоналу. Ця можливість розмежування будь-яких приміщень на зону відвідування і зону зберігання або здійснення певної роботи (лагодження одягу, ремонтні майстерні тощо) буде передбачити неможливість для орендаря повного звільнення від сплати орендної плати. У цьому випадку суперечки між орендодавцем та орендарем можуть виникнути лише у частині визначення квадратури кожної з таких частин. У разі оренди приміщень в офісних будівлях суперечки також можуть виникнути в частині повної або часткової оплати послуг за користування загальними приміщеннями, оскільки навіть заборона на користування певним приміщенням не виключає необхідність для орендодавця охороняти ці приміщення, опалювати та освітлювати площі загального користування.
Чи можуть орендарі претендувати на зниження орендної плати, якщо їх персонал працює віддалено?
Рішення орендаря щодо дозволу для своїх працівників працювати відділено не впливає на його можливість користуватися орендованими приміщеннями. В таких випадках орендна плата повинна виплачуватися повністю.
Чи може орендар припинити договір оренди через введення карантину?
Цивільний кодекс надає можливість орендарю розірвати договір оренди лише у випадку невідповідності приміщень умовам договору та при невиконанні орендодавцем обов’язку з капітального ремонту. За згодою сторін договір може бути розірваний у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, і які змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. На мою думку, введений 5-тижневий карантин не може тлумачитися як такі обставини для сторін, оскільки карантин є короткотривалим порівняно із загальними строками договорів оренди приміщень. Безумовно, у разі продовження карантину на триваліший термін, це положення може бути переглянутим.
В той же час ті орендарі, що уклали договори оренди як раз напередодні введення карантину, можуть претендувати на перегляд орендної плати, яка, як вказується багатьма експертами, може падати через загальну кризи економіки України, що спричинена коронавірусом.
Поради орендарям
- Якщо ви маєте право на зниження орендної плати, письмово повідомте про це свого орендодавця.
- Якщо обставини, що склалися, є для вас форс-мажорними, вчасно отримайте довідку про це від відповідної торговельно-промислової палати.
- При проведенні переговорів з орендодавцем пам’ятайте, що він, як і ви, опинився у скрутних обставинах, тому рішення має бути компромісним для обох сторін, а не тільки для орендаря.
Поради орендодавцям
Орендарям слід надавати необмежений доступ до об’єкта оренди; обмежене використання приміщення може мати наслідком право орендаря вимагати зниження орендної плати.
У разі надсилання рахунків за послуги по використанню приміщень, уважно оцініть графи, що стосуються тих послуг, що фактично орендарем не були отримані у зв’язку з забороною для нього користуватися орендованим приміщенням.
Будьте у контакті з орендарями та повідомляйте їх про свої рішення щодо користування приміщеннями. Ви не можете розірвати договір оренди з орендарем раніше трьох місяців повної несплати ним орендної плати.
