В качестве меры предотвращения распространения на территории Украины острой респираторной болезни COVID-19, вызванной коронавирусом SARS-CoV-2, Кабинет Министров Украины ввел запрет на работу предприятий, предусматривающую прием посетителей, в том числе предприятий общественного питания (ресторанов, кафе и т. д.), торгово-развлекательных центров, других развлекательных учреждений, фитнес-центров, учреждений культуры, торгового и бытового обслуживания населения (Постановление № 211).
Могут ли арендаторы указанных предприятий не платить арендную плату?
Гражданский кодекс Украины (ст. 762) предусматривает, что арендатор может требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась, или вообще арендатор освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает. Возможность освобождения арендатора от уплаты арендной платы дополнительно подтверждена и Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины, направленных на обеспечение дополнительных социальных и экономических гарантий в связи с распространением коронавирусной болезни (COVID-19)» № 540-ІХ. Введенные Постановлением № 211 ограничения будут квалифицироваться как не позволяющие использование арендованных помещений определенным субъектам хозяйствования. Таким образом, ключевой вопрос в том, какие субъекты хозяйствования смогут претендовать на применение указанных норм и в какой части.
Внимательное прочтение Постановления № 211 позволяет определить, что ограничение касается только помещений, где принимаются посетители. Если помещение не используется для обслуживания клиентов, право пользования арендованными помещениями не нарушается. Таким образом, офисные здания, доступ в арендуемые помещения которых не ограничивался арендодателями, не подпадают под запрет, и соответственно арендаторы таких помещений не имеют право на освобождение от уплаты арендной платы или на ее уменьшение.
Это же утверждение касается заведений розничной торговли продуктами питания, топливом, средствами гигиены, лекарственными средствами и изделиями медицинского назначения, техническими и другими средствами реабилитации, ветеринарными препаратами, кормами, пестицидами и агрохимикатами, семенами и посадочным материалом, суточным молодняком домашней птицы, средствами связи и телекоммуникаций.
Хотя заведения общественного питания (рестораны, кафе и т. д.) запрещено посещать, они могут предлагать услуги по доставке еды, а, следовательно, арендодатель может сослаться на это обстоятельство, которое не дает право арендатору ссылаться на полную невозможность использования помещения и его право на полное освобождение от арендной платы.
Арендодатели торговых помещений также могут ссылаться на то, что не все помещение полностью используется для торговли, ведь его часть обязательно предполагает хранение товара и кабинеты персонала. Эта возможность разграничения любых помещений на зоны посещения, хранения и осуществления определенной работы (ремонт одежды, ремонтные мастерские и т. д.) предполагает невозможность для арендатора полного освобождения от уплаты арендной платы. В этом случае спор между арендодателем и арендатором может возникнуть только в части определения квадратуры каждой из таких зон. В случае аренды помещений в офисных зданиях споры также могут возникнуть в части полной или частичной оплаты услуг за пользование общими помещениями, поскольку даже запрет на пользование определенным помещением не исключает необходимости для арендодателя охранять эти помещения, отапливать и освещать площади общего пользования.
Могут ли арендаторы претендовать на снижение арендной платы, если их персонал работает удаленно?
Решение арендатора о работе своих работников в удаленном доступе не влияет на его возможность пользоваться арендованными помещениями. В таких случаях арендная плата должна выплачиваться полностью.
Может ли арендатор прекратить договор аренды из-за введения карантина?
Гражданский кодекс позволяет арендатору расторгнуть договор аренды только в случае несоответствия помещений условиям договора и при невыполнении арендодателем обязанности по капитальному ремонту. По соглашению сторон договор может быть расторгнут в случае существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора, и которые изменились настолько, что, если бы стороны могли это предвидеть, они не заключили бы договор или заключили бы его на других условиях. По моему мнению, введенный 5-недельный карантин не может толковаться как такое обстоятельство для сторон, поскольку карантин является кратковременным по сравнению с общими сроками договоров аренды помещений. Безусловно, в случае продолжения карантина на более длительный период, это утверждение может быть пересмотрено.
В то же время те арендаторы, которые заключили договоры аренды как раз накануне введения карантина, могут претендовать на пересмотр арендной платы, которая, как указывают многие эксперты, может падать из-за общего кризиса экономики Украины, вызванной коронавирусом.
Советы арендаторам
- Если вы имеете право на снижение арендной платы, письменно сообщите об этом своему арендодателю;
- Если сложившиеся обстоятельства являются для вас форс-мажорными, вовремя получите справку об этом в соответствующей торгово-промышленной палате;
- При проведении переговоров с арендодателем помните, что он, как и вы, оказался в трудных обстоятельствах, поэтому решение должно быть компромиссным для обеих сторон, а не только для арендатора.
Советы арендодателям
Арендаторы должны предоставлять неограниченный доступ к объекту аренды; ограниченное пользование помещением может привести к возникновению права у арендатора требовать снижения арендной платы.
При отправке счетов за услуги по использованию помещений, внимательно оцените графы, касающиеся тех услуг, которые фактически арендатором ни были получены в связи с запретом для него пользоваться арендованным помещением.
Будьте в контакте с арендаторами и сообщайте им о своих решениях по использованию помещений. Вы не можете расторгнуть договор аренды с арендатором ранее трех месяцев полной неуплаты им арендной платы.
